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《关于老旧小区物业弃管问题的建议》的答复

文章来源:葫芦岛市住建委 添加时间:2017-04-12

  周继东代表: 

  您提出的《关于老旧小区物业弃管问题的建议》收悉,现答复如下: 

  感谢周继东代表对我市物业管理工作的关注,接到建议件后,市物业管理中心组织专人对我市老旧小区的现状进行了调研。 

  一、弃管小区基本情况 

  1、弃管小区是指住宅小区建成后有物业服务企业实施管理,后因合同到期或其他原因,物业企业退出小区管理。其中连山区有17个(约70),龙港区有10个(约67)。小区建成时间在1995年至2002年之间,弃管时间在2000年至2005年之间。弃管后由社区负责垃圾清扫的基础管理工作。 

  2、弃管原因 

  1)建设单位原因:一是水、电、暖等配套设施未完全归口管理,造成管理维护真空。二是部分公建配套设施权属界定不清,导致物业服务企业、原开发商和业主间错综复杂的权益纠纷。三是一些老、旧小区因当时建设标准和工程监管问题出现质量缺欠,给目前的物业管理工作造成巨大的困难和负担。四是开发企业擅自承诺物业服务内容、服务标准,加重了企业后期管理成本。 

  2)业主原因:一是部分业主对物业服务有偿化缺乏认知,或者存在“乘车”享受物业服务的心理;二是部分低收入家庭生活困难,无力承担物业费;三是由于前期遗留问题导致业主拒交物业费;四是业主自治意识较差,业主大会、业主委员会成立难或难以发挥作用,不能正常履行业主的权利和义务。五是物业企业维权难度大,法院不受理物业费纠纷,导致企业无法正常收缴物业费。 

  二、无物业管理小区基本情况 

  我市无物业管理小区数量较多,这类小区建成时间较长,多数为上世纪90年代以前建成小区。有一部分为企业直管房、集资建房,房改变为私产后企业不再承担管理责任;还有一部分为开放式小区,建筑规模较小,且较分散,未实施封闭管理,基础配套设施不完善,无物业用房和社区用房,不具备实施物业管理条件。无物业管理小区数量约为149个(其中连山区87个,龙港区62个),面积约为730万平方米(其中连山区约405万平方米,龙港区约325万平方米)。 

  三、对弃管小区和无物业管理小区管理的办法和措施 

  (一)加强行业监管 

  严格规范审批程序,以“简化、公开、规范”为原则,加强审批程序控制和制度化管理,依法依规开展审批、备案、招标等监管工作。 

  一是建立健全了行业监管体系。加强资质审查、审批工作,建立了企业资质档案和信用档案系统,制定了物业立项审批权限,参与新建工程的立项审批,实现了物业管理源头控制。二是参与项目物业管理招投标工作。通过推行招投标制度,形成了市场化运作体系。三是因地制宜实施管理,初步形成了专业化物业企业管理、企业自管、业主自治、社区代管等多样化城市物业管理业态形式和运行模式,实现了各级管理覆盖率100%。四是加强物业承接查验的监管工作。自《物业承接查验办法》发布实施以来,我市新建小区的物业服务企业在市、区两级主管部门的指导下,按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,目前已有35个项目完成了物业承接查验。 

  (二)发挥维修资金作用 

  自我市2007年开始归集住宅专项维修资金以来,维修资金的使用问题也成为政府和百姓的关注热点。为充分发挥维修资金房屋“养老金”的作用,使维修资金真正做到“取之于民,用之于民”。市物业管理中心根据相关规定制定了维修资金使用指南,并逐步开展了公共部位和设施设备的维修工作。 

  老旧小区目前存在的主要问题及解决措施 

  1、房屋年久失修,如屋面漏雨、外墙开裂等问题。根据此种情况,我们建立了维修资金应急使用办法。2010年以来,通过应急维修,解决了2577户屋面漏水和1291户外墙开裂问题,累计维修面积30.9,惠及人数达4万人,切实消除了部分房屋安全隐患问题,对维护房屋使用安全发挥了重要的作用,维护了社会稳定。 

  2、公共配套设施老化失效、破损等问题,如供水设施、供电设施、电梯及消防设备等,按照《物权法》、《住宅维修资金管理办法》中的规定,遵照“谁受益,谁承担”的原则,由相关业主提出使用维修资金的申请,并通过“双三分之二”以上业主同意,即可进行维修。目前已对新蕗园、龙源大厦等小区的电梯进行了维修,保障了业主的出行安全。对于其他公建配套设施,我中心也按照维修资金政策开展了维修工作。20135月,我市连山区某小区供水设备出现故障,市物业管理中心按照维修资金相关程序为业主组织了维修。同年11月,龙港区某小区一住宅楼供电设施出现故障,造成12户业主家断电,中心按照相关程序组织专业施工队伍维修,及时恢复了用电,保证了业主的正常生活。 

  随着住宅专项维修资金制度的不断完善,今后我市住宅小区的共用部位和设施设备的维修工作将会得到更有效的解决,维修资金也将完全发挥应有的作用,使百姓真正受益。 

  四、下一步工作具体措施 

  1、针对新建小区,市住建委各部门加强联动管理,一是开展公建配套设施验收工作,重点对小区物业服务用房、业主会所、水、电、气、暖等公共设施建设及移交、归口情况进行验收,全面落实小区规划设计,以免造成小区先天不足,给后期管理带来困难。二是加强前期物业监管工作。开发建设单位办理《房屋预(销)售许可证》前须到物业行业主管部门办理前期物业管理备案的相关手续,未办理备案手续的,不予办理商品房预(销)售许可。三是将物业管理工作前置到施工阶段。建设单位施工前到市物业主管部门进行物业前期介入备案,由物业主管部门抽取专家对施工项目进行全程监管。 

  2理顺物业管理体制 

  物业管理工作要按照县区政府负责,街道办事处组织,社区居委会落实,主管部门指导监督,相关部门密切配合,属地管理,条块结合的原则,理顺管理体制,明确管理职责,落实工作责任,将物业管理纳入社区管理,充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用。街道、社区管理的小区,每月应收取费用作为管理经费(建议每户200/年的标准),由街道社区设专人负责此项工作,真正做到有钱办事、有人管事、有章理事 

  3、发挥街道领导作用,加强业主大会和业主委员会建设 

  街道办事处应与物业主管部门紧密配合,重点解决业主自我约束意识不足、自身决策行为不规范和业主委员会形同虚设、不发挥作用等问题。各区政府应按照属地管理的原则,加强对物业管理工作领导和监督,把加强业主委员会建设作为对街道办事处的考核内容,街道办事处要强化措施,切实担负起组织业主大会的责任,使具备条件的物业管理区域按程序成立业主大会。要把业主委员会纳入社区管理体系之中,积极开展思想道德教育,引导居民树立正确的消费观念和履行义务的意识。物业行业主管部门也应有计划、有步骤的给予业务指导和培训工作,努力提升其业务素质和工作能力。 

  4、多渠道筹集资金,开展老旧小区改造 

  一是市区两级财政要加大资金投入力度,确保形成合力,做到统筹安排。二是借鉴省内其他城市成功经验,在土地出让金中每平米增收10元,作为老旧小区改造的专项资金。三是灵活掌握维修资金政策,进一步完善和明确维修资金使用制度,借鉴北京、沈阳、大连等市的先进经验和成熟做法,用维修资金的利息差建立应急使用资金。上述三项资金可作为解决急、难、险、重等影响业主正常生活或危及公共安全的维修项目和老旧小区改造的费用,逐步解决老旧小区中危及人身、财产安全的房屋维修资金,并为老旧小区物业管理长效机制的建立创造条件。 

    

    

    

    

  主办单位:葫芦岛市住建委 

  2016712 

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